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Cuatro cosas que deberías saber sobre tu hipoteca

Poquitas cosas hay más democráticas que una hipoteca: que levante la mano quien se pueda comprar una casa a tocateja. Sin embargo, pese a que casi todos vamos a tener una en algún momento, por no decir durante la mayor parte de nuestra vida adulta, muchos desconocemos algunos básicos de su funcionamiento. Así que, sin más dilación, veamos cuatro cosas interesantes sobre estos préstamos eternos que nos pueden sacar de algún que otro apuro.

hipoteca
Peter Dazeley

Una hipoteca no es para siempre

Lo primero y lo más importante es que, aunque parezca que nuestro compromiso con el banco es casi casi un matrimonio de por vida, las hipotecas se pueden cambiar y renegociar en cualquier momento. Pero, para poder mantener esta puerta hacia la libertad financiera abierta, cuando firmemos todos los papelajos, hay que estar al quite y fijarse muy bien en las comisiones de novación (las que nos cobran si queremos renegociar la hipoteca), de subrogación (las que tenemos que pagar si queremos cambiar nuestra hipoteca a otro banco) y de cancelación y amortización anticipada (las que nos cobran si queremos hacer pagos extraordinarios para cancelar nuestra hipoteca total o parcialmente).

Aunque cuando nos compramos una casa nos pueda la emoción de pensar en la estantería boho chic, no debemos distraernos con el diván minimalista de la influencer de turno. Es el momento de negociar estas comisiones con uñas y dientes para mantener nuestras opciones abiertas.

No es lo mismo amortizar cuota que plazo

Siguiendo con las comisiones que hay que intentar reducir al máximo, una que yo pelearía a muerte es la de cancelación y amortización anticipada (que además está limitada por ley), porque amortizar nuestra hipoteca anticipadamente es la mejor forma de pagar menos intereses. Por muy barato que esté el dinero hoy en día —que lo está— cuanto antes paguemos nuestras deudas, menos nos va a costar la broma.

Pero, ojo, porque, como la práctica totalidad de las hipotecas en España utilizan lo que se llama el sistema francés de amortización, aunque la cuota sea la misma durante toda la duración del préstamo, la cantidad de esa cuota que va destinada a pagar intereses (gasto) y la parte que va destinada a amortizar capital (ahorro) no es la misma. Mientras que al principio una parte muy importante de tu cuota serán intereses, al final casi toda la cuota irá destinada a reducir tu deuda.

Por eso mismo, sobre todo si estamos en la primera mitad de nuestro préstamo, si vamos a hacer aportaciones extraordinarias, conviene reducir plazo en lugar de cuota para pagar menos intereses. Pero veámoslo con un ejemplo.

Pongamos que hemos pedido una hipoteca de 100.000 euros a treinta años con un tipo fijo del 2% y una cuota mensual de 370 euros. Esto significaría que al final vamos a pagar los 100.000 euros que hemos pedido y, agárrense los machos, 33.000 euros de intereses. Se dice pronto.

Pero, aquí está la gracia, si al final del primer año nos tocaran 10.000 euros en la bonoloto e hiciéramos una amortización anticipada manteniendo la cuota y reduciendo el plazo de manera que acabáramos de pagar el préstamo cuatro años antes, en lugar de pagar los 33.000 euros de intereses, pagaríamos algo menos de 29.000, y nos ahorraríamos más de 4.000 euros, que no es moco de pavo.

Si, por el contrario, en lugar de reducir el plazo, redujéramos la cuota, ya no nos ahorraríamos 4.000 euros, sino sólo 3.000.

A este ahorro habría que descontarle la comisión por cancelación anticipada si la hubiera. Por eso os animo a negociar esta comisión a degüello para no cerraros esta forma tan fácil de pagar menos intereses si conseguimos ahorrar unos eurillos de más.

Siempre puedes reclamar

En cualquier caso, si por lo que sea nos ofuscamos con el resplandor de las baldosas la cocina americana de nuestra casa nueva y nos cuelan alguna comisión de esas de quitar el hipo, no desesperemos, siempre estamos a tiempo de hacer valer nuestros derechos ante la ley.

Hace cosa de un mes, un juzgado de Oviedo, apoyándose en una sentencia de este verano del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, declaró la nulidad de una cláusula de apertura “por abusiva”, obligando al banco a devolver el dinero con intereses y abriendo, de paso, el camino para que cualquier consumidor que sienta que le han cobrado de más pueda reclamar. Estas reclamaciones, además, no prescriben, nunca es tarde para pedirle cuentas al banco.

Después de pagarla hay que cancelarla

Y ya, por último, un detallito que a muchos se nos pasa: no basta con pagar la hipoteca, cuando hayamos pagado la última cuota, hay que cancelarla para que deje que aparecer como una carga en el registro si en algún momento queremos vender la casa o pedir otra hipoteca sobre ella.

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